МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
САНКТ-Петербурзька державна академія СЕРВІСУ І ЕКОНОМІКИ
Кафедра «Економіки, організації та управління виробництвом»
РЕФЕРАТ
за темою «Принципи оцінки об'єктів нерухомості»
з дисципліни «Економіка нерухомості»
Студента 3 курсу, 6 семестру
спеціальності 060800
Союзовой Марії
Великі Луки
2006
ЗМІСТ
Введення
Глава 1. Принципи користувача
Глава 2. Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості
Глава 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем
Глава 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного
використання земельної ділянки
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).
Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю. Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких важливе значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів.
Змінилося податкове законодавство і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.
Не викликає сумніву, що тільки знання чинної правової бази у цій сфері дозволяє приймати юридично обгрунтовані й економічно грамотні рішення. Відхилення від існуючих правових норм, які покупці і продавці в момент здійснення операцій з нерухомістю вважають несуттєвими, в будь-який момент можуть призвести до складних ситуацій і тяжких наслідків.
З історичної точки зору, ситуація з оцінкою нерухомості в Росії як, мабуть, і в інших країнах з перехідною економікою - унікальна: має місце явний дисбаланс між доступністю сучасних методів оцінки та недорозвиненістю самого ринку нерухомості, до якого вони застосовуються. Дійсно, в історично "нормальному" еволюційному процесі в країнах з ринковою економікою методи оцінки і ринок розвивалися паралельно, і нові методи відображали вже існуючу реальність. У Росії сучасні методи оцінки стали доступні завдяки стартовою технічної допомоги, і вони потрапили в благодатне середовище, так як спільнота фахівців, перекваліфіковані на оцінювачів, добре утворено і володіє навичками роботи з комп'ютерною технікою. Тим не менш, недорозвиненість самого ринку і відсутність у всіх нас досвіду роботи в середовищі, де сучасні ринкової механізми працюють на повну силу, часто призводить до не цілком осмисленого використання прийомів, застосування яких не має ще грунту. Застосовуючи стандартні образи: схоже на пацана, який зображує у батьковій кашкеті капітана корабля або дівчину, приміряє мамині туфлі на високих підборах.
Здається, однак, що російські оцінювачі вже набрали достатньо стартового досвіду, щоб переходити до наступної стадії - систематичного осмислення та публічного обговорення меж застосування тих чи інших методів. Напевно, Російське товариство оцінювачів (РОО) має сприяти цьому процесу організаційно і фінансово. Наприклад, було б надзвичайно корисно виділити деякі кошти на фінансування на конкурсній основі невеликих конкретних досліджень, присвячених цьому колу проблем. Теми таких досліджень могли б формулюватися як самими конкурсантами, так і визначатися і публікуватися РОО. Було б ідеальним сформувати невелику міжнародну групу, здатну сформулювати теми найбільш актуальних досліджень, і коригувати цю програму з плином часу.
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В їх основу покладено моделі спостерігався раніше економічної поведінки людей, що мали справу з нерухомістю.
Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути умовно об'єднані в наступні чотири групи:
- Принципи, засновані на уявленнях користувача;
- Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості (земля, будівлі, споруди);
- Принципи, пов'язані з ринковим середовищем;
- Принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості.
Усі принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою. Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно по можливості враховувати всі або основні принципи оцінки, щоб отримати більш достовірну і точну оцінку вартості об'єкта нерухомості.
Глава 1. Принципи користувача
До принципів, заснованим на уявленнях користувача, відносяться принципи корисності, заміщення та очікування.
Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу. Принцип корисності полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості має вартістю тільки в тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб, наприклад, використання нерухомості як промислового підприємства, готелі, кафе, офісу, музею та ін У випадках з прибутковою нерухомістю задоволення потреб користувача в кінцевому рахунку може бути виражено у вигляді потоку доходів.
Принцип заміщення визначається наступним чином: раціональний (типовий, розумна) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше мінімальної ціни, яка справляється за інший аналогічний об'єкт такої ж корисності, або, інакше, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю. Принцип заміщення використовується в усіх трьох підходах до оцінки нерухомості: витратному, дохідному, порівняльному.
Принцип очікування говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які, як очікується, цей об'єкт принесе. Вартість об'єкта нерухомості, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, очікуваного від використання оцінюваного об'єкта, а також сумою, очікуваної від його перепродажу. Принцип очікування є основним при реалізації дохідного підходу до оцінки.
Глава 2. Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості
До цієї групи відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип вкладу), зростаючою і зменшується прибутковості, збалансованості (принцип пропорційності), оптимальних величин, оптимального розподілу майнових прав.
Принцип залишкової продуктивності полягає в тому, що в основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявності чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, управління і землі.
Земля - це земельна ділянка і що знаходяться на ньому природні ресурси: замкнені водойми, тваринний світ, рослинність і мінерали. Територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому чинним земельним законодавством, і оформляються свідоцтвом, що видається власнику (або орендарю) державними органами із землеустрою. Земля - основний чинник, що забезпечує простір і ресурси, необхідні при будь-якому вигляді виробничої діяльності.
Праця являє собою сукупність робіт з виробництва товару (послуги) та реалізації його на ринку. У дане поняття не входить управлінська діяльність.
Капітал - це грошові кошти, вкладені у відтворення основних фондів і оборотних коштів, а також в інші складові виробництва - працю, землю і керування.
Управління виробничою діяльністю включає в себе знання, вміння, підприємницькі здібності і талант управлінського персоналу підприємства. Успішне управління дозволяє оптимізувати виробництво і отримати максимальний прибуток.
У зв'язку з тим, що в даний момент часу і в даному регіоні ці складові виробництва мають обмежену пропозицію, виникає певна конкуренція на ринку, що надає значний вплив на витрати виробництва. Кожна складова виробництва повинна бути покрита з доходів від підприємницької діяльності. Однак оскільки земля фізично нерухома, а інші складові залучаються до неї для здійснення підприємницької діяльності, в першу чергу оплачуються праця, капітал і управління, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента.
Подібне судження узгоджується з основним положенням економічної теорії - земля має "залишкову вартість" та певну цінність лише тоді, коли є залишок доходу після покриття трьох інших складових виробництва. Таким чином, залишкова продуктивність виражається доходом, що випадав на землю, після оплати витрат на працю, капітал і управління.
Принцип граничної продуктивності або принцип внеску свідчить: у результаті інвестицій повинен бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Поліпшення мають цінністю, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості. Внесок - це сума, на яку збільшується або зменшується вартість господарського об'єкта або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності будь-якого фактора виробництва. Стосовно до ринку нерухомості цей принцип можна інтерпретувати в такий спосіб. Нерідко витрати на ремонт квартири дозволяють збільшити її вартість, причому у розмірах, значно перевищують витрати на її ремонт. У цьому випадку реалізується принцип граничної продуктивності або принцип вкладу. Розмір внеску відповідає різниці між ціною, отриманої в результаті ремонту квартири, і витратами на цей ремонт. Наприклад, будівництво зони для паркування автомобілів може значно підвищити вартість магазину роздрібної торгівлі, якщо в результаті зросте обсяг продажу.
Принцип зростаючої і зменшується прибутковості означає: збільшення капіталовкладень в основні складові виробництва зумовлює пропорційне збільшення темпів зростання прибули лише до певної межі, після якого приріст прибутку стає менше, ніж приріст капіталовкладень. Даний межа відповідає максимальної вартості об'єкта нерухомості. Будь-які додаткові капіталовкладення в нерухомість, здійснені після досягнення даного межі, не дадуть пропорційного збільшення прибутку (а значить, і пропорційного збільшення вартості об'єкта нерухомості).
Для визначення зазначеної граничної точки, коли прибуток (і вартість) об'єкта нерухомості буде максимальною, експерту-оцінювача необхідно проаналізувати різні варіанти використання земельної ділянки. Наприклад, виконати розрахунки отримання прибутку від будівництва різних типів об'єктів нерухомості або різної кількості об'єктів на даній земельній ділянці. Тільки після цього можливо зробити остаточний вибір типу об'єкта нерухомості для будівництва на цій ділянці. У процесі варіантного проектування різних сполучень складових виробництва і визначення на цій основі максимального прибутку реалізується принцип зростаючої і зменшується прибутковості.
Принцип збалансованості (пропорційності) формулюється таким чином: складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою в певній пропорції. Якщо обсяги капітальних вкладень перевершують обсяги робіт у даний період часу, наприклад на будівництві об'єкта, то відбувається "заморожування капіталу" і зниження загальної ефективності проекту. Аналогічна ситуація можлива, коли в даний момент часу грошових коштів недостатньо для будівництва об'єкта нерухомості, що добре відомо інвесторам нового будівництва. У зв'язку з цим нормативними документами у складі проектної документації на будівництво об'єкта передбачається розробка календарних графіків будівництва об'єкта, щоб отримати максимально можливий ефект від реалізації проекту.
Наведені вище міркування щодо необхідності поєднання всіх складових виробництва в певній пропорції справедливі і по відношенню до вже існуючого об'єкту нерухомості. Наприклад, для ефективного функціонування магазину необхідно, щоб оборотного капіталу вистачило для забезпечення широкої номенклатури товарів, щоб був досить велику ділянку землі для влаштування під'їздів і стоянок, щоб керуючі магазином одержали оптимальну заробітну плату, і заробітна плата продавців магазину відповідала інтенсивності їх роботи. Лише при оптимальному поєднанні всіх чотирьох складових виробництва з об'єкту нерухомості буде отриманий максимальний дохід і, отже, вартість об'єкта нерухомості при оцінці буде вище.
Збалансованість ь - це коли будь-якого типу землекористування відповідають оптимальні суми різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі.
Принцип оптимальних величин (Оптимальної економічної величини) говорить: при сформованих на ринку нерухомості тенденції б о льшим попитом користується певна (оптимальна) величина об'єкта нерухомості даного типу. Наприклад, на ринку житла в Москві великим попитом в 1993-1994 рр.. користувалися 3-4-кімнатні квартири, а в 1995 р. підвищеним попитом користувалися однокімнатні квартири. Гарна ділянка, який занадто малий або занадто великий, може втратити у вартості. Лот на перехресті доріг може бути ідеальним місцем для автозаправної станції. Але якщо він дуже малий, то виникнуть проблеми з доступом, відчуватиметься дефіцит площ для обслуговування і складування. Якщо ж він занадто великий, то надлишкова земля не принесе додаткової виручки діючій станції.
Принцип оптимального поділу майнових прав говорить: майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості. Чинне законодавство Російської Федерації дозволяє розділяти і продавати окремо майнові права.
Право власності на увазі права володіння, користування і розпорядження майном. Крім права власності, майновими правами є: право довічного наслідуваного володіння, право постійного (безстрокового) майнового користування, право господарського володіння і право оперативного управління, а також різного роду сервітут - право обмеженого користування об'єктом нерухомості. Причому перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших майнових прав, наприклад прав оренди на це майно.
Поділ майнових прав на об'єкт нерухомості може здійснюватися в такий спосіб.
1. Фізичне розділення - це поділ об'єкта нерухомості на частини: підвал, поверхи, мансарда та ін Для земельної ділянки - розділення прав на повітряний простір, на поверхню землі і на її надра, поділ земельного масиву на окремі ділянки.
2. Поділ за часом володіння - це різні види оренди (коротко-, середньо-, довгострокова), довічне володіння, викуп і пр.
3. Поділ сукупності майнових прав власності - права володіння, термінового або безстрокового користування, розпорядження, довічного (успадкованого) володіння, господарського відання, оперативного управління та право обмеженого використання об'єкта нерухомості.
САНКТ-Петербурзька державна академія СЕРВІСУ І ЕКОНОМІКИ
Кафедра «Економіки, організації та управління виробництвом»
РЕФЕРАТ
за темою «Принципи оцінки об'єктів нерухомості»
з дисципліни «Економіка нерухомості»
Студента 3 курсу, 6 семестру
спеціальності 060800
Союзовой Марії
Великі Луки
2006
ЗМІСТ
Введення
Глава 1. Принципи користувача
Глава 2. Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості
Глава 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем
Глава 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного
використання земельної ділянки
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).
Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю. Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких важливе значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів.
Змінилося податкове законодавство і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.
Не викликає сумніву, що тільки знання чинної правової бази у цій сфері дозволяє приймати юридично обгрунтовані й економічно грамотні рішення. Відхилення від існуючих правових норм, які покупці і продавці в момент здійснення операцій з нерухомістю вважають несуттєвими, в будь-який момент можуть призвести до складних ситуацій і тяжких наслідків.
З історичної точки зору, ситуація з оцінкою нерухомості в Росії як, мабуть, і в інших країнах з перехідною економікою - унікальна: має місце явний дисбаланс між доступністю сучасних методів оцінки та недорозвиненістю самого ринку нерухомості, до якого вони застосовуються. Дійсно, в історично "нормальному" еволюційному процесі в країнах з ринковою економікою методи оцінки і ринок розвивалися паралельно, і нові методи відображали вже існуючу реальність. У Росії сучасні методи оцінки стали доступні завдяки стартовою технічної допомоги, і вони потрапили в благодатне середовище, так як спільнота фахівців, перекваліфіковані на оцінювачів, добре утворено і володіє навичками роботи з комп'ютерною технікою. Тим не менш, недорозвиненість самого ринку і відсутність у всіх нас досвіду роботи в середовищі, де сучасні ринкової механізми працюють на повну силу, часто призводить до не цілком осмисленого використання прийомів, застосування яких не має ще грунту. Застосовуючи стандартні образи: схоже на пацана, який зображує у батьковій кашкеті капітана корабля або дівчину, приміряє мамині туфлі на високих підборах.
Здається, однак, що російські оцінювачі вже набрали достатньо стартового досвіду, щоб переходити до наступної стадії - систематичного осмислення та публічного обговорення меж застосування тих чи інших методів. Напевно, Російське товариство оцінювачів (РОО) має сприяти цьому процесу організаційно і фінансово. Наприклад, було б надзвичайно корисно виділити деякі кошти на фінансування на конкурсній основі невеликих конкретних досліджень, присвячених цьому колу проблем. Теми таких досліджень могли б формулюватися як самими конкурсантами, так і визначатися і публікуватися РОО. Було б ідеальним сформувати невелику міжнародну групу, здатну сформулювати теми найбільш актуальних досліджень, і коригувати цю програму з плином часу.
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В їх основу покладено моделі спостерігався раніше економічної поведінки людей, що мали справу з нерухомістю.
Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути умовно об'єднані в наступні чотири групи:
- Принципи, засновані на уявленнях користувача;
- Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості (земля, будівлі, споруди);
- Принципи, пов'язані з ринковим середовищем;
- Принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості.
Усі принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою. Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно по можливості враховувати всі або основні принципи оцінки, щоб отримати більш достовірну і точну оцінку вартості об'єкта нерухомості.
Глава 1. Принципи користувача
До принципів, заснованим на уявленнях користувача, відносяться принципи корисності, заміщення та очікування.
Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу. Принцип корисності полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості має вартістю тільки в тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб, наприклад, використання нерухомості як промислового підприємства, готелі, кафе, офісу, музею та ін У випадках з прибутковою нерухомістю задоволення потреб користувача в кінцевому рахунку може бути виражено у вигляді потоку доходів.
Принцип заміщення визначається наступним чином: раціональний (типовий, розумна) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше мінімальної ціни, яка справляється за інший аналогічний об'єкт такої ж корисності, або, інакше, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю. Принцип заміщення використовується в усіх трьох підходах до оцінки нерухомості: витратному, дохідному, порівняльному.
Принцип очікування говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які, як очікується, цей об'єкт принесе. Вартість об'єкта нерухомості, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, очікуваного від використання оцінюваного об'єкта, а також сумою, очікуваної від його перепродажу. Принцип очікування є основним при реалізації дохідного підходу до оцінки.
Глава 2. Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості
До цієї групи відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип вкладу), зростаючою і зменшується прибутковості, збалансованості (принцип пропорційності), оптимальних величин, оптимального розподілу майнових прав.
Принцип залишкової продуктивності полягає в тому, що в основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявності чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, управління і землі.
Земля - це земельна ділянка і що знаходяться на ньому природні ресурси: замкнені водойми, тваринний світ, рослинність і мінерали. Територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому чинним земельним законодавством, і оформляються свідоцтвом, що видається власнику (або орендарю) державними органами із землеустрою. Земля - основний чинник, що забезпечує простір і ресурси, необхідні при будь-якому вигляді виробничої діяльності.
Праця являє собою сукупність робіт з виробництва товару (послуги) та реалізації його на ринку. У дане поняття не входить управлінська діяльність.
Капітал - це грошові кошти, вкладені у відтворення основних фондів і оборотних коштів, а також в інші складові виробництва - працю, землю і керування.
Управління виробничою діяльністю включає в себе знання, вміння, підприємницькі здібності і талант управлінського персоналу підприємства. Успішне управління дозволяє оптимізувати виробництво і отримати максимальний прибуток.
У зв'язку з тим, що в даний момент часу і в даному регіоні ці складові виробництва мають обмежену пропозицію, виникає певна конкуренція на ринку, що надає значний вплив на витрати виробництва. Кожна складова виробництва повинна бути покрита з доходів від підприємницької діяльності. Однак оскільки земля фізично нерухома, а інші складові залучаються до неї для здійснення підприємницької діяльності, в першу чергу оплачуються праця, капітал і управління, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента.
Подібне судження узгоджується з основним положенням економічної теорії - земля має "залишкову вартість" та певну цінність лише тоді, коли є залишок доходу після покриття трьох інших складових виробництва. Таким чином, залишкова продуктивність виражається доходом, що випадав на землю, після оплати витрат на працю, капітал і управління.
Принцип граничної продуктивності або принцип внеску свідчить: у результаті інвестицій повинен бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Поліпшення мають цінністю, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості. Внесок - це сума, на яку збільшується або зменшується вартість господарського об'єкта або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності будь-якого фактора виробництва. Стосовно до ринку нерухомості цей принцип можна інтерпретувати в такий спосіб. Нерідко витрати на ремонт квартири дозволяють збільшити її вартість, причому у розмірах, значно перевищують витрати на її ремонт. У цьому випадку реалізується принцип граничної продуктивності або принцип вкладу. Розмір внеску відповідає різниці між ціною, отриманої в результаті ремонту квартири, і витратами на цей ремонт. Наприклад, будівництво зони для паркування автомобілів може значно підвищити вартість магазину роздрібної торгівлі, якщо в результаті зросте обсяг продажу.
Принцип зростаючої і зменшується прибутковості означає: збільшення капіталовкладень в основні складові виробництва зумовлює пропорційне збільшення темпів зростання прибули лише до певної межі, після якого приріст прибутку стає менше, ніж приріст капіталовкладень. Даний межа відповідає максимальної вартості об'єкта нерухомості. Будь-які додаткові капіталовкладення в нерухомість, здійснені після досягнення даного межі, не дадуть пропорційного збільшення прибутку (а значить, і пропорційного збільшення вартості об'єкта нерухомості).
Для визначення зазначеної граничної точки, коли прибуток (і вартість) об'єкта нерухомості буде максимальною, експерту-оцінювача необхідно проаналізувати різні варіанти використання земельної ділянки. Наприклад, виконати розрахунки отримання прибутку від будівництва різних типів об'єктів нерухомості або різної кількості об'єктів на даній земельній ділянці. Тільки після цього можливо зробити остаточний вибір типу об'єкта нерухомості для будівництва на цій ділянці. У процесі варіантного проектування різних сполучень складових виробництва і визначення на цій основі максимального прибутку реалізується принцип зростаючої і зменшується прибутковості.
Принцип збалансованості (пропорційності) формулюється таким чином: складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою в певній пропорції. Якщо обсяги капітальних вкладень перевершують обсяги робіт у даний період часу, наприклад на будівництві об'єкта, то відбувається "заморожування капіталу" і зниження загальної ефективності проекту. Аналогічна ситуація можлива, коли в даний момент часу грошових коштів недостатньо для будівництва об'єкта нерухомості, що добре відомо інвесторам нового будівництва. У зв'язку з цим нормативними документами у складі проектної документації на будівництво об'єкта передбачається розробка календарних графіків будівництва об'єкта, щоб отримати максимально можливий ефект від реалізації проекту.
Наведені вище міркування щодо необхідності поєднання всіх складових виробництва в певній пропорції справедливі і по відношенню до вже існуючого об'єкту нерухомості. Наприклад, для ефективного функціонування магазину необхідно, щоб оборотного капіталу вистачило для забезпечення широкої номенклатури товарів, щоб був досить велику ділянку землі для влаштування під'їздів і стоянок, щоб керуючі магазином одержали оптимальну заробітну плату, і заробітна плата продавців магазину відповідала інтенсивності їх роботи. Лише при оптимальному поєднанні всіх чотирьох складових виробництва з об'єкту нерухомості буде отриманий максимальний дохід і, отже, вартість об'єкта нерухомості при оцінці буде вище.
Збалансованість ь - це коли будь-якого типу землекористування відповідають оптимальні суми різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі.
Принцип оптимальних величин (Оптимальної економічної величини) говорить: при сформованих на ринку нерухомості тенденції б о льшим попитом користується певна (оптимальна) величина об'єкта нерухомості даного типу. Наприклад, на ринку житла в Москві великим попитом в 1993-1994 рр.. користувалися 3-4-кімнатні квартири, а в 1995 р. підвищеним попитом користувалися однокімнатні квартири. Гарна ділянка, який занадто малий або занадто великий, може втратити у вартості. Лот на перехресті доріг може бути ідеальним місцем для автозаправної станції. Але якщо він дуже малий, то виникнуть проблеми з доступом, відчуватиметься дефіцит площ для обслуговування і складування. Якщо ж він занадто великий, то надлишкова земля не принесе додаткової виручки діючій станції.
Принцип оптимального поділу майнових прав говорить: майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості. Чинне законодавство Російської Федерації дозволяє розділяти і продавати окремо майнові права.
Право власності на увазі права володіння, користування і розпорядження майном. Крім права власності, майновими правами є: право довічного наслідуваного володіння, право постійного (безстрокового) майнового користування, право господарського володіння і право оперативного управління, а також різного роду сервітут - право обмеженого користування об'єктом нерухомості. Причому перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших майнових прав, наприклад прав оренди на це майно.
Поділ майнових прав на об'єкт нерухомості може здійснюватися в такий спосіб.
1. Фізичне розділення - це поділ об'єкта нерухомості на частини: підвал, поверхи, мансарда та ін Для земельної ділянки - розділення прав на повітряний простір, на поверхню землі і на її надра, поділ земельного масиву на окремі ділянки.
2. Поділ за часом володіння - це різні види оренди (коротко-, середньо-, довгострокова), довічне володіння, викуп і пр.
3. Поділ сукупності майнових прав власності - права володіння, термінового або безстрокового користування, розпорядження, довічного (успадкованого) володіння, господарського відання, оперативного управління та право обмеженого використання об'єкта нерухомості.
4. Поділ майнових прав серед учасників - спільна оренда, товариства, акціонерні товариства, опціони, трасти, контракти з обумовленими умовами продажу.
5. Поділ за заставними прав - заставні, податкові застави, судові застави, участь у капіталі.
Використання в практиці майнових відносин перерахованих вище типів поділу сукупності майнових прав та їх оптимальне поєднання дозволяють збільшити вартість об'єктів нерухомості.
Глава 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем
До даної групи принципів відносяться принципи залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції і принцип зміни.
Принцип залежності (зовнішнього впливу) говорить: різні фактори зовнішнього середовища впливають на вартість об'єкта нерухомості. Необхідно пам'ятати, що у всіх випадках місце розташування - основний фактор, що впливає на вартість об'єкта нерухомості, і з нього слід починати аналіз вартості об'єктів нерухомості. Інший основний фактор - близькість об'єкта нерухомості до розвиненій інфраструктурі (зв'язок з ринком користувача): дорогах, торговим та культурним центрам тощо, тобто оцінювачу необхідно встановити, як потоки доходів пов'язані з ринком користувача. Два ці фактори - місце розташування об'єкта і зв'язок його з ринком користувача - в сукупності складають поняття "економічне розташування нерухомості". Цей сумарний фактор має найбільший вплив на вартість об'єкта нерухомості.
Наприклад, для оцінки житлової нерухомості головний чинник - це локація - місцезнаходження об'єкта, потім - технічний стан об'єкта, поверховість, сусіди, місце паркування автомобіля, вид з вікон, наявність інфраструктури - поліклініки, дитячого садка, школи, аптеки, магазинів; транспортне сполучення, майбутній розвиток території. Якщо ж об'єкт заміський, наприклад ділянку землі, то й наявність інженерних мереж. Проблема диференціації факторів, що впливають на вартість об'єкта нерухомості, досить добре досліджена на ринку житла, але менш вивчена в інших секторах ринку нерухомої власності і вимагає до себе відповідної уваги.
Залежність вартості об'єкта нерухомості від різних факторів реалізується у формі зв'язків, які вимірюються (оцінюються) витратами часу та грошових коштів та / або відстанню. Наприклад, розглядаючи вплив на вартість дачі одного з регіональних факторів - розташування її в мальовничому місці, поруч з озером, - можна спробувати виміряти цей зв'язок шляхом порівняння оцінюваної дачі з аналогічною, що знаходиться в звичайній місцевості. Різниця у вартості цих об'єктів і буде характеризувати вплив фактора (мальовниче місце розташування об'єкта) на вартість об'єкта в грошовому вираженні.
Принцип відповідності говорить: об'єкт нерухомості, що не відповідає існуючим нині ринковим стандартам (очікуванням), має меншу вартість. Наприклад, в даний час на ринку нерухомості вартість "хрущовської" квартири менше, ніж вартість квартири такої ж площі в будинку, побудованому за сучасними проектами.
Відповідність - це те, якою мірою архітектурний стиль та рівні зручності і послуг, пропонованих об'єктом нерухомості, відповідають потребам і очікуванням ринку нерухомості. Не слід забувати, що потреби і очікування ринку з плином часу змінюються і тому змінюються і стандарти відповідності. У зв'язку з цим слід не тільки знати стандарти відповідності для даного ринку нерухомості, але і стежити за тенденціями їх розвитку, щоб передбачати майбутню вартість оцінюваного об'єкта нерухомості.
З принципом відповідності пов'язані принципи регресії і прогресії. Регресія має місце, коли ділянка землі виявляється переобтяженим забудовою з урахуванням умов даного ринку. Наприклад, якщо будинок, що обійшовся в $ 175000, побудований у кварталі, де інші будинки коштують від $ 70000 до $ 80000, то ринкова вартість більш дорогого будинку не буде відображати реальні витрати на його спорудження. Продажна ціна, швидше за все, буде нижчою за витрати на будівництво. Прогресія має місце, коли завдяки високій вартості сусідніх об'єктів підвищується ціна оцінюваної власності. Наприклад, якщо в торговельній зоні реконструюються кілька магазинів, то може зрости вартість всіх магазинів зони.
Суть принципу попиту і пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості та обмеженістю його пропозиції.
Попит на об'єкт нерухомості обумовлений його корисністю (здатністю задовольняти потреби користувача) і доступністю, але обмежений платоспроможністю потенційних споживачів. Чим нижче попит і вище пропозиція, тим нижче вартість об'єкта, і навпаки. Якщо на ринку нерухомості попит і пропозиція врівноважені, ринкова вартість об'єкта стабілізується, ринкова ціна зазвичай відображає витрати виробництва.
Оцінювачам слід пам'ятати: попит на об'єкти нерухомості більш схильний до змін, ніж пропозиція. Знання цієї особливості в співвідношенні попиту і пропозиції дозволяє точніше прогнозувати вартість об'єкта нерухомості.
Однак не завжди співвідношення попиту і пропозиції визначає ціну об'єкта нерухомості. У більшості випадків ціна об'єкта залежить також від умов фінансування операції, мотивів (або умов) угоди, інформованості та рівня компетенції у даному питанні учасників угоди та інших причин.
Принцип конкуренції. Конкуренція - це суперництво, змагання в будь-якому вигляді діяльності. Всі люди за своєю природою схильні до суперництва, яке значно зростає, коли мова йде про надприбутки в якомусь виді діяльності, наприклад на ринку нерухомості. Якщо підприємці бачать, що на ринку нерухомості витягуються надприбутки (прибутку, що значно перевищують зазвичай складається (середній) рівень прибутку в даному секторі ринку), то вони прагнуть потрапити на цей ринок. Загострення конкуренції призводить до зростання пропозиції на ринку. Якщо попит при цьому не зростає, ціни на об'єкти нерухомості знижуються і зменшується прибуток підприємців. І, навпаки, при ослабленні конкуренції пропозиція зменшується і, якщо попит не зменшується, ростуть ціни на об'єкти нерухомості і прибутки підприємців.
Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів та послуг на ринку нерухомості, надлишкова конкуренція призводить до зниження прибутку. Відсутність конкуренції на ринку нерухомості (а це буває при монопольній ситуації) - основна умова, при якому ринкова вартість об'єкта не може бути визначена, оскільки вона складається тільки на конкурентному ринку.
Принцип зміни. Зміні схильні як сам об'єкт нерухомості (наприклад, фізичного зносу), так і всі фактори зовнішнього середовища, що впливають на вартість об'єкта, згадані вище.
У процесі експлуатації нерухомість поступово зношується, з часом змінюються обсяг грошової маси і процентні ставки, законодавство про землю зазнає зміна. Поява нових технологій і соціальну поведінку створюють новий попит на нерухомість. Роблять вплив на вартість нерухомості демографічні зміни і міжнародні події і т. д.
Найбільш характерними тип змін - так звані цикли життя. Ці зміни стосуються й самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст), галузей, суспільства в цілому.
Розрізняють такі основні циклу (стадії) життя.
1. Зародження - оновлення (проектування, будівництво об'єкта, формування галузі, суспільства, району та ін.)
2. Зростання (період росту доходів від функціонування об'єкта нерухомості, швидкий розвиток району (міста), галузі, асоціації тощо).
3. Стабільність - зрілість - період рівноваги (стабільні доходи, що сформувалися смаки споживачів об'єктів нерухомості, що сформувалася інфраструктура району та ін.)
4. Занепад (період зменшення попиту на нерухомість, зменшення прибутку, спад виробництва в галузі, районі, місті та ін.)
З урахуванням життєвих циклів необхідно аналізувати і прогнозувати законодавчі, демографічні, міжнародні, науково-технічні, містобудівні, соціальні та екологічні процеси, а також реакцію на них ринку нерухомості. Нерухомість схильний таким ринкових змін, як доступність іпотечного кредиту на розумних умовах і відповідні приріст або скорочення ефективного попиту на ринку нерухомості. Застій на ринку споживчих товарів протягом тривалого часу або високі процентні ставки будуть негативно позначатися на кон'юнктурі ринку нерухомості. Зовнішні сили, такі, як погода, пожежі, посуха, урагани, землетруси та інші природні явища, можуть завдати матеріальної шкоди і відбитися на ціні об'єктів нерухомості.
Розглянуті вище принципи оцінки нерухомості тісно пов'язані з принципом найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки - основного принципу оцінки нерухомої власності.
Глава 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (НіНЕІ) земельної ділянки формулюється як використання, вибране серед достатнього числа розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, що є юридично допустимим, фізично можливим, фінансово виправданим і найбільш рентабельним (тобто дає оптимальні вартісні результати: забезпечує або найвищу поточну вартість об'єкта, або найвищу вартість землі на фактичну дату оцінки).
Вибір оптимального варіанту використання земельної ділянки залежить від потенціалу його місця розташування, можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки та реалізувати даний варіант використання ділянки з правової точки зору, фізичних, грунтових і ландшафтних можливостей ділянки, а також від технологічної та фінансової обгрунтованості.
Потенціал місця розташування земельної ділянки - основний фактор, що впливає на його вартість. Наприклад, якщо інвестор припускає побудувати кафе, то земельна ділянка повинна знаходитися на жвавих вулицях, якщо склад - необхідно, щоб поблизу знаходилися залізничні під'їзди і автомагістралі, і т. д. При аналізі варіанти використання ділянки необхідно врахувати різні незручності або негативні факти, супутні даним варіанту, і відзначити їх на карті.
Аналіз можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки здійснюється, щоб визначити, наскільки той чи інший варіант використання ділянки "розумно вписується" в характер попиту та пропозиції на даному ринку. У ході даного аналізу розглядаються:
- Інфраструктура самої земельної ділянки і прилеглих до нього районів (ступінь розвитку дорожньої мережі, інтенсивність транспортних і пішохідних потоків, наявність залізничних під'їзних шляхів, віддаленість від торгових центрів тощо);
- Демографічна ситуація в районі, де розташована ділянка (віковий склад населення, його платоспроможність);
- Можливі конкуренти або конкуруючі об'єкти і т. д.
Іншими словами, оцінюється співвідношення попиту і пропозиції тієї продукції, яку планується випускати на даній ділянці, і робиться висновок про доцільність саме такого використання земельної ділянки.
Правова обгрунтованість забудови земельної ділянки полягає в його експертизі з точки зору:
- Чинного законодавства;
- Містобудівних нормативів (зонування, охорони навколишнього середовища, пожежної безпеки, енергоспоживання тощо);
- Перспективних рішень по районної планування ділянки;
- Обмежень місцевої адміністрації та вимог місцевого населення.
Важливими чинниками НіНЕІ земельної ділянки є його фізичні, грунтові та ландшафтні можливості (ресурси). При цьому визначаються розмір, форма і природні особливості земельної ділянки, рослинність, вимірюється топографія, глибина залягання вод. Ці дані необхідні для того, щоб вирішити, об'єкт який поверховості і яких розмірів і форми можна побудувати на цій земельній ділянці.
Технологічна обгрунтованість забудови земельної ділянки полягає у визначенні можливості здійснити запланований варіант будівництва у визначені терміни при відповідних графіку фінансування та проект організації будівельно-монтажних робіт. При цьому обмежувальними умовами виконання запланованих будівельно-монтажних робіт є наявність кваліфікованих робочих кадрів і керівників, забезпеченість будівельними матеріалами і обладнанням, нормативи техніки безпеки та ін
Фінансова обгрунтованість інвестиційного проекту - один з основних чинників реалізації принципу НіНЕІ земельної ділянки. У процесі фінансового обгрунтування вирішуються завдання фінансування інвестиційного проекту, визначаються грошові потоки та ставки дисконту, що задовольняють вимогам інвестора. Особлива увага приділяється часу надходження і відтоку грошових коштів, виручку від реалізації продукції, витрат на експлуатацію обладнання, платежам за обслуговування боргу, виручку від продажу об'єкта та рефінансування грошових коштів.
Нижче розглядається приклад НіНЕІ земельної ділянки. Суть принципу НіНЕІ землі укладається у формуванні та зіставленні різних проектів освоєння земельної ділянки і виборі оптимального виходячи з величини залишкової вартості землі.
На першому етапі формуються варіанти освоєння земельної ділянки, які відбираються виходячи з потенціалу місця розташування, можливостей ринку прийняти даний варіант освоєння, правової можливості реалізації даного проекту, фізичних, грунтових і ландшафтних особливостей ділянки, а також технологічної та фінансової обгрунтованості проекту. Наприклад, якщо затвердженим детальним планом районного планування на даному земельній ділянці передбачена промислова забудова, відбираються варіанти повинні передбачати організацію промислового виробництва. На другому етапі аналізу НіНЕІ земельної ділянки визначаються витрати, виручка, прибуток по кожному з обраних варіантів по роках прогнозного періоду з урахуванням передбачених нормативів організації будівельно-монтажних робіт. У процесі розрахунків проводиться поділ загального доходу, отриманого від комплексу (
Висновок
Що вражає при читанні звітів хороших американських оцінювачів, це абсолютна ясність і простота викладу: десятиліття орієнтації професії на інтереси клієнтів відточили стиль, коли досить складні речі викладаються без профанації, але виразно. Російським оцінювачам є чому вчитися в цьому відношенні. По-перше, багато хто з нас мають наукове минуле, і зміна стилю викладу наших результатів дається не так просто. По-друге, є, мабуть, більш глибокий шар причин. З одного боку, радянської культури, в якій ми вирощені, була абсолютна чужа ідея створення і донесення до індивідуальних споживачів зручних для них продуктів. З іншого боку, ідея "наукової обгрунтованості" будь-яких рішень, що приймаються була однією з центральних парадигм "розвинутого соціалізму", тому свідомість у того, хто встиг попрацювати до перебудови, так чи інакше отруєно наукоподібністю будь-яких текстів, що виконували функцію обгрунтувань.
Список використаної літератури.
1. Інтернет-сайт Російського товариство оцінювачів - www.mrsa.ru
2. Левадна Н. Ринок нерухомості в Російській Федерації / / Інвест кур'єр. 1996р.
3. Лозебо А. Про права власності на нерухоме майно / / Економічний часопис. № 4. 2003р.
4. Паттурі Я. В. Економіка надвіжімость: Навчальний посібник. - Великий Новгород. 2002 р
5. Хаміна Д., Юрков Д. Ринок нерухомості очима ріелторів / / Економіка і життя. № 3. 1999р.
5. Поділ за заставними прав - заставні, податкові застави, судові застави, участь у капіталі.
Використання в практиці майнових відносин перерахованих вище типів поділу сукупності майнових прав та їх оптимальне поєднання дозволяють збільшити вартість об'єктів нерухомості.
Глава 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем
До даної групи принципів відносяться принципи залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції і принцип зміни.
Принцип залежності (зовнішнього впливу) говорить: різні фактори зовнішнього середовища впливають на вартість об'єкта нерухомості. Необхідно пам'ятати, що у всіх випадках місце розташування - основний фактор, що впливає на вартість об'єкта нерухомості, і з нього слід починати аналіз вартості об'єктів нерухомості. Інший основний фактор - близькість об'єкта нерухомості до розвиненій інфраструктурі (зв'язок з ринком користувача): дорогах, торговим та культурним центрам тощо, тобто оцінювачу необхідно встановити, як потоки доходів пов'язані з ринком користувача. Два ці фактори - місце розташування об'єкта і зв'язок його з ринком користувача - в сукупності складають поняття "економічне розташування нерухомості". Цей сумарний фактор має найбільший вплив на вартість об'єкта нерухомості.
Наприклад, для оцінки житлової нерухомості головний чинник - це локація - місцезнаходження об'єкта, потім - технічний стан об'єкта, поверховість, сусіди, місце паркування автомобіля, вид з вікон, наявність інфраструктури - поліклініки, дитячого садка, школи, аптеки, магазинів; транспортне сполучення, майбутній розвиток території. Якщо ж об'єкт заміський, наприклад ділянку землі, то й наявність інженерних мереж. Проблема диференціації факторів, що впливають на вартість об'єкта нерухомості, досить добре досліджена на ринку житла, але менш вивчена в інших секторах ринку нерухомої власності і вимагає до себе відповідної уваги.
Залежність вартості об'єкта нерухомості від різних факторів реалізується у формі зв'язків, які вимірюються (оцінюються) витратами часу та грошових коштів та / або відстанню. Наприклад, розглядаючи вплив на вартість дачі одного з регіональних факторів - розташування її в мальовничому місці, поруч з озером, - можна спробувати виміряти цей зв'язок шляхом порівняння оцінюваної дачі з аналогічною, що знаходиться в звичайній місцевості. Різниця у вартості цих об'єктів і буде характеризувати вплив фактора (мальовниче місце розташування об'єкта) на вартість об'єкта в грошовому вираженні.
Принцип відповідності говорить: об'єкт нерухомості, що не відповідає існуючим нині ринковим стандартам (очікуванням), має меншу вартість. Наприклад, в даний час на ринку нерухомості вартість "хрущовської" квартири менше, ніж вартість квартири такої ж площі в будинку, побудованому за сучасними проектами.
Відповідність - це те, якою мірою архітектурний стиль та рівні зручності і послуг, пропонованих об'єктом нерухомості, відповідають потребам і очікуванням ринку нерухомості. Не слід забувати, що потреби і очікування ринку з плином часу змінюються і тому змінюються і стандарти відповідності. У зв'язку з цим слід не тільки знати стандарти відповідності для даного ринку нерухомості, але і стежити за тенденціями їх розвитку, щоб передбачати майбутню вартість оцінюваного об'єкта нерухомості.
З принципом відповідності пов'язані принципи регресії і прогресії. Регресія має місце, коли ділянка землі виявляється переобтяженим забудовою з урахуванням умов даного ринку. Наприклад, якщо будинок, що обійшовся в $ 175000, побудований у кварталі, де інші будинки коштують від $ 70000 до $ 80000, то ринкова вартість більш дорогого будинку не буде відображати реальні витрати на його спорудження. Продажна ціна, швидше за все, буде нижчою за витрати на будівництво. Прогресія має місце, коли завдяки високій вартості сусідніх об'єктів підвищується ціна оцінюваної власності. Наприклад, якщо в торговельній зоні реконструюються кілька магазинів, то може зрости вартість всіх магазинів зони.
Суть принципу попиту і пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості та обмеженістю його пропозиції.
Попит на об'єкт нерухомості обумовлений його корисністю (здатністю задовольняти потреби користувача) і доступністю, але обмежений платоспроможністю потенційних споживачів. Чим нижче попит і вище пропозиція, тим нижче вартість об'єкта, і навпаки. Якщо на ринку нерухомості попит і пропозиція врівноважені, ринкова вартість об'єкта стабілізується, ринкова ціна зазвичай відображає витрати виробництва.
Оцінювачам слід пам'ятати: попит на об'єкти нерухомості більш схильний до змін, ніж пропозиція. Знання цієї особливості в співвідношенні попиту і пропозиції дозволяє точніше прогнозувати вартість об'єкта нерухомості.
Однак не завжди співвідношення попиту і пропозиції визначає ціну об'єкта нерухомості. У більшості випадків ціна об'єкта залежить також від умов фінансування операції, мотивів (або умов) угоди, інформованості та рівня компетенції у даному питанні учасників угоди та інших причин.
Принцип конкуренції. Конкуренція - це суперництво, змагання в будь-якому вигляді діяльності. Всі люди за своєю природою схильні до суперництва, яке значно зростає, коли мова йде про надприбутки в якомусь виді діяльності, наприклад на ринку нерухомості. Якщо підприємці бачать, що на ринку нерухомості витягуються надприбутки (прибутку, що значно перевищують зазвичай складається (середній) рівень прибутку в даному секторі ринку), то вони прагнуть потрапити на цей ринок. Загострення конкуренції призводить до зростання пропозиції на ринку. Якщо попит при цьому не зростає, ціни на об'єкти нерухомості знижуються і зменшується прибуток підприємців. І, навпаки, при ослабленні конкуренції пропозиція зменшується і, якщо попит не зменшується, ростуть ціни на об'єкти нерухомості і прибутки підприємців.
Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів та послуг на ринку нерухомості, надлишкова конкуренція призводить до зниження прибутку. Відсутність конкуренції на ринку нерухомості (а це буває при монопольній ситуації) - основна умова, при якому ринкова вартість об'єкта не може бути визначена, оскільки вона складається тільки на конкурентному ринку.
Принцип зміни. Зміні схильні як сам об'єкт нерухомості (наприклад, фізичного зносу), так і всі фактори зовнішнього середовища, що впливають на вартість об'єкта, згадані вище.
У процесі експлуатації нерухомість поступово зношується, з часом змінюються обсяг грошової маси і процентні ставки, законодавство про землю зазнає зміна. Поява нових технологій і соціальну поведінку створюють новий попит на нерухомість. Роблять вплив на вартість нерухомості демографічні зміни і міжнародні події і т. д.
Найбільш характерними тип змін - так звані цикли життя. Ці зміни стосуються й самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст), галузей, суспільства в цілому.
Розрізняють такі основні циклу (стадії) життя.
1. Зародження - оновлення (проектування, будівництво об'єкта, формування галузі, суспільства, району та ін.)
2. Зростання (період росту доходів від функціонування об'єкта нерухомості, швидкий розвиток району (міста), галузі, асоціації тощо).
3. Стабільність - зрілість - період рівноваги (стабільні доходи, що сформувалися смаки споживачів об'єктів нерухомості, що сформувалася інфраструктура району та ін.)
4. Занепад (період зменшення попиту на нерухомість, зменшення прибутку, спад виробництва в галузі, районі, місті та ін.)
З урахуванням життєвих циклів необхідно аналізувати і прогнозувати законодавчі, демографічні, міжнародні, науково-технічні, містобудівні, соціальні та екологічні процеси, а також реакцію на них ринку нерухомості. Нерухомість схильний таким ринкових змін, як доступність іпотечного кредиту на розумних умовах і відповідні приріст або скорочення ефективного попиту на ринку нерухомості. Застій на ринку споживчих товарів протягом тривалого часу або високі процентні ставки будуть негативно позначатися на кон'юнктурі ринку нерухомості. Зовнішні сили, такі, як погода, пожежі, посуха, урагани, землетруси та інші природні явища, можуть завдати матеріальної шкоди і відбитися на ціні об'єктів нерухомості.
Розглянуті вище принципи оцінки нерухомості тісно пов'язані з принципом найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки - основного принципу оцінки нерухомої власності.
Глава 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (НіНЕІ) земельної ділянки формулюється як використання, вибране серед достатнього числа розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, що є юридично допустимим, фізично можливим, фінансово виправданим і найбільш рентабельним (тобто дає оптимальні вартісні результати: забезпечує або найвищу поточну вартість об'єкта, або найвищу вартість землі на фактичну дату оцінки).
Вибір оптимального варіанту використання земельної ділянки залежить від потенціалу його місця розташування, можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки та реалізувати даний варіант використання ділянки з правової точки зору, фізичних, грунтових і ландшафтних можливостей ділянки, а також від технологічної та фінансової обгрунтованості.
Потенціал місця розташування земельної ділянки - основний фактор, що впливає на його вартість. Наприклад, якщо інвестор припускає побудувати кафе, то земельна ділянка повинна знаходитися на жвавих вулицях, якщо склад - необхідно, щоб поблизу знаходилися залізничні під'їзди і автомагістралі, і т. д. При аналізі варіанти використання ділянки необхідно врахувати різні незручності або негативні факти, супутні даним варіанту, і відзначити їх на карті.
Аналіз можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки здійснюється, щоб визначити, наскільки той чи інший варіант використання ділянки "розумно вписується" в характер попиту та пропозиції на даному ринку. У ході даного аналізу розглядаються:
- Інфраструктура самої земельної ділянки і прилеглих до нього районів (ступінь розвитку дорожньої мережі, інтенсивність транспортних і пішохідних потоків, наявність залізничних під'їзних шляхів, віддаленість від торгових центрів тощо);
- Демографічна ситуація в районі, де розташована ділянка (віковий склад населення, його платоспроможність);
- Можливі конкуренти або конкуруючі об'єкти і т. д.
Іншими словами, оцінюється співвідношення попиту і пропозиції тієї продукції, яку планується випускати на даній ділянці, і робиться висновок про доцільність саме такого використання земельної ділянки.
Правова обгрунтованість забудови земельної ділянки полягає в його експертизі з точки зору:
- Чинного законодавства;
- Містобудівних нормативів (зонування, охорони навколишнього середовища, пожежної безпеки, енергоспоживання тощо);
- Перспективних рішень по районної планування ділянки;
- Обмежень місцевої адміністрації та вимог місцевого населення.
Важливими чинниками НіНЕІ земельної ділянки є його фізичні, грунтові та ландшафтні можливості (ресурси). При цьому визначаються розмір, форма і природні особливості земельної ділянки, рослинність, вимірюється топографія, глибина залягання вод. Ці дані необхідні для того, щоб вирішити, об'єкт який поверховості і яких розмірів і форми можна побудувати на цій земельній ділянці.
Технологічна обгрунтованість забудови земельної ділянки полягає у визначенні можливості здійснити запланований варіант будівництва у визначені терміни при відповідних графіку фінансування та проект організації будівельно-монтажних робіт. При цьому обмежувальними умовами виконання запланованих будівельно-монтажних робіт є наявність кваліфікованих робочих кадрів і керівників, забезпеченість будівельними матеріалами і обладнанням, нормативи техніки безпеки та ін
Фінансова обгрунтованість інвестиційного проекту - один з основних чинників реалізації принципу НіНЕІ земельної ділянки. У процесі фінансового обгрунтування вирішуються завдання фінансування інвестиційного проекту, визначаються грошові потоки та ставки дисконту, що задовольняють вимогам інвестора. Особлива увага приділяється часу надходження і відтоку грошових коштів, виручку від реалізації продукції, витрат на експлуатацію обладнання, платежам за обслуговування боргу, виручку від продажу об'єкта та рефінансування грошових коштів.
Нижче розглядається приклад НіНЕІ земельної ділянки. Суть принципу НіНЕІ землі укладається у формуванні та зіставленні різних проектів освоєння земельної ділянки і виборі оптимального виходячи з величини залишкової вартості землі.
На першому етапі формуються варіанти освоєння земельної ділянки, які відбираються виходячи з потенціалу місця розташування, можливостей ринку прийняти даний варіант освоєння, правової можливості реалізації даного проекту, фізичних, грунтових і ландшафтних особливостей ділянки, а також технологічної та фінансової обгрунтованості проекту. Наприклад, якщо затвердженим детальним планом районного планування на даному земельній ділянці передбачена промислова забудова, відбираються варіанти повинні передбачати організацію промислового виробництва. На другому етапі аналізу НіНЕІ земельної ділянки визначаються витрати, виручка, прибуток по кожному з обраних варіантів по роках прогнозного періоду з урахуванням передбачених нормативів організації будівельно-монтажних робіт. У процесі розрахунків проводиться поділ загального доходу, отриманого від комплексу (
Висновок
Що вражає при читанні звітів хороших американських оцінювачів, це абсолютна ясність і простота викладу: десятиліття орієнтації професії на інтереси клієнтів відточили стиль, коли досить складні речі викладаються без профанації, але виразно. Російським оцінювачам є чому вчитися в цьому відношенні. По-перше, багато хто з нас мають наукове минуле, і зміна стилю викладу наших результатів дається не так просто. По-друге, є, мабуть, більш глибокий шар причин. З одного боку, радянської культури, в якій ми вирощені, була абсолютна чужа ідея створення і донесення до індивідуальних споживачів зручних для них продуктів. З іншого боку, ідея "наукової обгрунтованості" будь-яких рішень, що приймаються була однією з центральних парадигм "розвинутого соціалізму", тому свідомість у того, хто встиг попрацювати до перебудови, так чи інакше отруєно наукоподібністю будь-яких текстів, що виконували функцію обгрунтувань.
Список використаної літератури.
1. Інтернет-сайт Російського товариство оцінювачів - www.mrsa.ru
2. Левадна Н. Ринок нерухомості в Російській Федерації / / Інвест кур'єр. 1996р.
3. Лозебо А. Про права власності на нерухоме майно / / Економічний часопис. № 4. 2003р.
4. Паттурі Я. В. Економіка надвіжімость: Навчальний посібник. - Великий Новгород. 2002 р
5. Хаміна Д., Юрков Д. Ринок нерухомості очима ріелторів / / Економіка і життя. № 3. 1999р.